5200亿资金大比赛!

我国基金报记者 李树超
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跟着公募REITs的火爆发行,各路资金争相抢购REITs比例,其间20只现已完结询价的公募REITs网下出资者累计有用认购金额高达5200.35亿元,配售比例也迭立异低,部分报价偏低、无效报价的组织被除掉出局,组织报价大都居于询价区间上轨。<\/p>

多位投研人士对此表明,因为公募REITs产品相对稀缺,一、二级商场存在价差,叠加“财物荒”等布景,部分组织资金为了获配,就或许在询价区间内报出高价,部分理性和保存的险资则或许因贱价未能入围。未来跟着商场产品供给添加,一、二级商场价差缩小,公募REITs将逐步回归到底层财物自身的价值区间。<\/p>

公募REITs商场博弈剧烈<\/strong><\/p>

组织报价大都坐落询价区间上轨<\/strong><\/p>

在本年大卖的公募REITs产品中,组织出资者比赛剧烈。在组织资金会集的网下出资者询价过程中,本年有用认购比例不断改写新低,华夏合肥高新产园REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等多只产品,网下配售比例先后跌破1%,不断改写配售比例的新低。<\/p>

在各家组织的剧烈竞赛中,部分组织在网下询价环节呈现了无效报价、贱价未入围等现象,错过了获配时机。<\/p>

据记者调查,本年以来各家公募REITs产品的报价区间,大都高于询价区间中位数,且终究出价格格也定在询价区间的上轨,因而,大都报价过低的组织会因为低于出价格不能入围,部分组织则因为报价无效被除掉。<\/p>

谈及组织资金在公募REITs询价中的考虑要素,北京一位公募REITs基金司理表明,组织出资者在参加公募REITs网下报价时,一般会归纳考虑产品基本面及资本商场状况。其间,产品基本面首要包含财物类型、区位、原始权益人归纳实力、发行规划、项目收益率、添加潜力等状况;资本商场状况首要是商场利率状况及已发行公募REITs项目二级商场买卖状况。<\/p>

另一位公募基金司理也剖析,现在公募REITs首要分为产权类和经营权类两大类型,产权类以收租金为首要收入来历,而高速公路收费等是经营权类的财物,项目的底层财物基本面状况,区域要素,长经济周期,以及资本商场状况等,都对组织出资者对产品的合理估值和定价存在影响。<\/p>

在上述北京公募REITs基金司理看来,因为公募REITs产品相对稀缺,一、二级商场存在价差,即发行定价对应的分配率仍高于已上市同类型项目二级商场价格对应的分配率,而且在利率下行和“财物荒”布景下,“打新”取得比例的挣钱效应显着,的确存在组织资金为了获配在询价区间内报高价的状况。一起,参加报价的部分资金买卖特点偏强,为了获配报价也偏高。<\/p>

在该公募REITs基金司理看来,现在报价大都坐落询价区间上轨是商场博弈的成果,但也存在部分资金跟风非理性报价的要素,老练的组织出资者仍是应该依据自身资金负债端本钱,结合标的财物状况,理性报价。<\/p>

“主张出资人结合负债端本钱,经过IRR、分配率、P/NAV等目标,判别报价合理性及出资收益,理性报价。”该REITs基金司理主张。<\/p>

揭露数据显现,到9月17日,全商场公募REITs产品数量现已多达20只,参照网下出资者有用认购比例和发行价格测算,有用认购总规划现已超越5200亿元。<\/p>

其间,鹏华深圳动力REIT、华夏我邦交建高速REIT、华夏合肥高新产园REIT三只产品的网下出资者认购规划都超越了500亿元,华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港立异产业园REIT等多只产品有用认购承认比例低于1%,并不断改写前史新低。<\/p>


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部分险资等贱价被除掉<\/strong><\/p>

未来公募REITs报价将逐步降温<\/strong><\/p>

从现在来看,各家公募REITs依然面对求过于供的局势,许多组织也因为报价过低未入围。<\/p>

从贱价被除掉的组织看,稳妥资金较多,其次是私募基金、券商和公募专户产品等,光大永明人寿稳妥有限公司、海保人寿稳妥股份有限公司、泰康人寿稳妥有限责任公司、北京乐瑞财物办理有限公司等多家组织旗下资管产品一再上榜,多为贱价未入围而没能获配。其间,光大永明人寿稳妥旗下出资账户乃至针对同一产品,报出不同价位,也相同遭受贱价未入围的命运。<\/p>

“在现在的商场环境下,呈现了一些稳妥资金报价被贱价除掉是正常状况。”上述北京公募REITs基金司理称,因为稳妥资金久期较长,归于装备类资金,买卖特点不强,且稳妥资金参加基础设施及不动产出资的经验丰富,归于理性的专业出资者。稳妥资金报价时会结合负债端本钱及标的财物具体状况,并从中长时间维度归纳考量,因而报价会相对理性和保存,为应对中长时间的商场动摇预留必定安全垫。<\/p>

在上述北京公募REITs基金司理看来,现在公募REITs一、二级商场仍有价差,估计短期内“破发”的或许性不大,关于纯打新战略的买卖性资金,高价获配短期能实现离场,亏本危险较小。但从中长时间看,假如商场利率水平、供求关系等要素发生变化,存在二级商场价格跌破发行价的危险,仍是存在出资亏本危险的。<\/p>

上述公募基金司理也以为,因为现在公募REITs上市后流通盘较小、出资者不行老练、券商做市筹码少等要素,公募REITs二级商场上市后,往往呈现大幅溢价的现象;一起,因为股市动摇较大,资金涌入收益稳健的REITs商场,进一步推高了二级商场价格,这也助推网下出资者询价时更倾向于报出高价,采纳“类打新”的战略参加公募REITs出资。<\/p>

在该基金司理看来,短期内网下组织资金追逐公募REITs的现象仍会连续,未来跟着更多公募REITs产品的发行和存量产品的扩募,以及出资者逐步老练,长时间这类财物仍是要回归底层财物的收益和预期增值的价值,未来这一商场也会逐步降温,回归项目自身的出资价值区间。<\/p>

上述公募REITs基金司理也以为,估计短期内报价偏高的状况不太或许降温,但假如“财物荒”状况得到好转,组织资金有更好的代替投向,而且公募REITs发行节奏能进一步加速,商场供给添加,导致一、二级商场价差缩小,才有或许呈现降温。<\/p>

“咱们一向在做出资者教育,不断提示公募REITs是一种合适长时间持有的装备型财物,并不合适买卖性资金过度炒作,主张组织资金依据标的财物的状况理性报价,防止单纯为了获配比例跟风报出高价。”该公募REITs基金司理称。<\/p>


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修改:小茉<\/p>

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